שוק המשכנתאות בשנה האחרונה הפך להיות שוק סואן, גועש ובעיקר מבלבל 

שוק המשכנתאות בשנה האחרונה הפך להיות שוק סואן, גועש ובעיקר מבלבל .

החל במחירי הדירות הגבוהים וכלה בתקנות החדשות של בנק ישראל.

בנק ישראל מנסה ל"צנן" את עליית המחירים ע"י "גזרות" בתחום המשכנתאות ,שתורמות ומגנות על הבנקים ומצד שני מקשות ולוכדות את ציבור הלווים בישראל.

לצערי צעדים אלו לא יקררו את שוק הנדל"ן מכמה סיבות :

א.       ביקוש עולה על היצע ,מחירי הדירות לא ירדו .

ב.      המשקיעים שלטענת הנגיד הם הבעיה לעליית המחירים ואותם הוא מעוניין לעצור לא מושפעים מכיוון שהם מחולקים ל2 קבוצות :

ג.       1. יוצאי הבורסה ,שברגע שהיית נפילה בשוק הון ,הם יצאו לתחום הנדל"ן (הם מהווים חלק קטן יחסית ממשקיעי הנדל"ן ויחזרו מהר לשוק הון )

2. משקעי הנדל"ן =בעלי הון ,להם אין בעיה של הון עצמי ולכן הם יתאימו את עצמהם ל"גזרות" ,למה יש כמה דירות אין להם שום לחץ למכור ובמידה ומחירי הדירות ירדו הם יעשו את הונם מהשכירות .(כאשר מחירי הדירות יורדות ואין מכירות ,מחירי השכירות יעלו .)

הזוגות הצעירים ומעמד הבניים הם הרוב נפגע ביותר מהגזרות .

א.      הגזרה הראשונה של מגבלת ה 60% מ רחיקה אותם מהחלום לבית ,בקושי רב מגיעים ל25% הון עצמי ע"י עזרה מהורים וחסכונות . ועכשיו דורשים מהם לגייס הון עצמי שהוא לא ראלי :כיום מחיר בית ממוצע עמד על  1.2 מיליון ש"ח כלומר 25% הם 300אלף ש"ח סכום סביר אך 40% 480אלף כבר גבוה וכמעט בלתי אפשרי להשגה מבחינת משקי הבית בישראל .

אסור לשכוח שהשכר הממוצע במשק הוא 7500ש"ח כלומר משקי הבית בישראל לא מסוגלים לחסוך הון עצמי שכזה .

התוצאה מהגזרה היא : לווים שלוקחים עד 60% נהנים מריביות טובות (בעלי ההון )

ולווים שלוקחים מעל 60% יצטרכו לשלם תוספת של 0.2 לריבית .(מעמד הבניים )

כלומר בנק ישראל דאג לבנקים ולבעלי ההון ושוב מעמד הבניים נפגע .

ה"גזרה " החדשה של בנק ישראל לגבי הגבלת מרכיב המשתנה במשכנתא שוב תוקע יתד במעמד הבניים ומכניסה עוד מליוני שקלים לכיסי הבנקים .

הגזרה: 33% פריים והשאר בריבית קבוע צמודת מדד או משתנות צמודות מעל 5 שנים .

הריבית המשתנה לטענת בנק ישראל טומנת בחובה סכנות ללוים ,היא ריבית הפריים ,אשר אם הבנקים היו טורחי להסביר לציבור הלווים שלהם ,מה המשמעות של כל מסלול ומה השלכות ובונים תמהיל פרו לקוח ,לא היית בעיה .

אך מכיוון שהבנקים הם מוסד למטרת רווח שרואה לנגד עיניו רק את טובתו ,מכר ללווים מסלולים עם ריביות נמוכות על מנת ללכוד את הלקוח .

ועכשיו בנק ישראל יצר מסלול חדש ללכידת הלקוח .

הגבלת המסלול של המשתנה גורם לבנקים ללכוד את הלווים ללא יכולת יציאה .

מסלול הריבית הקבוע שאת רובם קבע בנק ישראל יש לקחת ,מונעת מהלווים נק' יציאה וכן מגדילה פי2 לפחות את סכום הלוואה במקורי שניתן ללווה (קרן הלוואה ).

הבעיה העיקרית בתקנות החדשות היא: חשיפה לקנסות )עמלת פירעון מוקדם( בעת רצון לפירעון מוקדם או מיחזור. זאת לאור העובדה שרוב כספי המשכנתא ניתנים כעת במסלוליםצמודים ובריבית קבועה.

הפתרון שהיה למגבלת ה60%,להלוואות שהיו מעל : היה לקיחת הלוואה בריבית משתנה פריים ,לאחר תקופה מסויימת שבה אחוז המימון ירד ל60% (עכב עליית מחירי הדירה או ירידת קרן הלוואה ) ואז למחזר .

איננה כיום עכב הגזרה החדשה של מגבלת ה33% .

התוצאה היא שמעמד הבניים ישלם יותר לבנקים והיה לכוד בהלוואות יקרות ללא אפשרות יציאה מוקדם ( אלא אם היו מוכנים לשלם קנס ) .

המלצה לתמהיל  :

לווים שלוקחים הלוואות בימי אלו יצטרכו לקחת 33% במרכיב הפריים רצוי לתקפה ארוכה ( עפ"י חישוב של פריים ברמות  ה6% על מנת למנוע הפתעות בעליית הריבית )

ולחלק את שאר הלוואה בין ריבית משתנה כל 5 שנים בכדי שתהיה להם נק' יציאה ללא קנסות ומעבר למסלולים לא צמודים בעתיד .

לבין ריבית קבוע רצוי לא צמודה ( מסלול שקיים רק בבנק לאומי אך כיום הכי מומלץ )

או ריבית קבוע רצוי לתקופה לא ארוכה (אז למדד השפעה קטנה יותר ).

מומלץ לפנות למומחים למשכנתאות אשר יוכלו להסביר ולבנות לכם את התמהיל הטוב ביותר ,שיחסוך לכם מאות אלפי שקלים.

אל לנו לשכוח שמשכנתא היא הלוואה לתקופה ארוכה ולכן יש הרבה פרמטרים שצריך לקחת בחשבון .